Les avantages fiscaux lors de la location d’un bien immobilier

Réponse QP

3. September 2021

Réponse à la question parlementaire de notre député François Benoy à Monsieur le Ministre des Finances concernant les avantages fiscaux lors de la location d’un bien immobilier.

Les prix des logements ont continué à augmenter au Luxembourg en 2020, la cause principale étant un déséquilibre entre offre et demande sur le marché immobilier. Or, une partie de la demande n’est pas liée aux personnes cherchant un logement pour eux-mêmes, mais aux investisseurs, donc aux personnes physiques ou morales qui cherchent des biens immobiliers à des fins de placement d’argent.

Plusieurs facteurs encouragent l’investissement dans l’immobilier, dont notamment le niveau très bas des taux d’intérêt depuis plusieurs années et le fait que l’immobilier est considéré comme un investissement sûr avec un rendement assuré. À cela s’ajoutent des avantages fiscaux qui rendent l’investissement dans l’immobilier particulièrement intéressant. Il s’agit notamment de déductions fiscales sur les revenus locatifs, comme l’amortissement pour usure et en particulier l’amortissement accéléré, la déduction des intérêts payés en lien avec le crédit immobilier ou encore la déduction des frais d’entretien et de réparation.

Dans ce contexte, j’aimerais poser les questions suivantes :

  • Monsieur le Ministre peut-il fournir un tableau détaillé renseignant le déchet fiscal de chaque déduction fiscale existante (amortissement pour usure, déduction des dépenses d’entretien, des intérêts de dettes, des taxes et impôts communaux, etc.) applicable aux revenus provenant de la location d’un bien ?
  •  Sachant qu’une partie de la demande de logements au Luxembourg est liée aux investisseurs, Monsieur le Ministre peut-il aussi fournir des informations sur l’effet des différents avantages fiscaux en relation avec la location d’un bien immobilier sur la demande de logements par des investisseurs et par extension sur l’évolution des prix de l’immobilier ?

Le régime de l’amortissement pour usure permet d’amortir le prix d’acquisition ou le prix de revient d’un bien immobilier hors terrain à un taux allant de 2% à 4% en fonction de l’âge de l’immeuble. Notons dans ce contexte que le prix du terrain ne doit expressément pas être amorti puisqu’un terrain n’est pas sujet à dépréciation dans le temps.

Or, assez souvent, lors de l’achat d’un bien immobilier, l’acte notarié ne spécifie ni la valeur du terrain ni celle de l’immeuble, mais seulement le prix global. Dans ces situations, la circulaire L.I.R. n°106/2 du 7 février 2000 stipule que « sauf situation spéciale (situation géographique particulière, petit immeuble érigé sur un grand terrain, etc.), il est permis d’évaluer la quote-part du terrain à vingt pour-cent du prix d’acquisition global ».

Dans ce contexte, je voudrais poser les questions suivantes :

  • Tenant en compte l’augmentation des prix des terrains au cours des dernières années, Monsieur le Ministre n’est-il pas d’avis que l’évaluation forfaitaire de la quote-part du terrain à 20% du prix d’acquisition global n’est plus en phase avec la situation actuelle sur le marché immobilier ? La réglementation actuellement en vigueur ne permet-elle pas à des propriétaires d’amortir de facto une partie de la valeur du terrain, ce qui constituerait le cas échéant un avantage fiscal qui n’est pas prévu par la législation ? Monsieur le Ministre peut-il établir une estimation du déchet fiscal engendré par cette disposition ?
  • Comment et endéans quel délai Monsieur le Ministre envisage-t-il adapter l’évaluation forfaitaire de la quote-part du terrain à 20% du prix d’acquisition global ?

Depuis la réforme entrée en vigueur au début de cette année, l’amortissement accéléré de 4% s’applique aux constructions dont l’achèvement remonte à moins de 5 ans, contrairement à 6 ans en vigueur avant la réforme. En même temps, le taux de l’amortissement accéléré a été abaissé de 6% à 4%. En revanche, un abattement immobilier spécial allant jusqu’à 10.000 euros a été introduit pour les constructions dont l’achèvement remonte à moins de 5 ans et qui sont affectées au logement locatif.

Dans ce contexte, j’aimerais poser les questions suivantes :

  • Monsieur le Ministre peut-il déjà fournir une estimation quant à l’impact budgétaire de la réforme précitée de l’amortissement accéléré et de l’introduction de l’abattement immobilier spécial ? Quel est le déchet fiscal approximatif de l’amortissement accéléré et de l’abattement immobilier spécial ?
  • Quel est selon Monsieur le Ministre l’effet de l’amortissement accéléré et de l’abattement immobilier spécial sur la demande de logements neufs par des investisseurs et par extension sur l’évolution des prix sur le marché immobilier ?

Finalement, notons encore que la circulaire L.I.R. n°105/8 du 31 octobre 2017 permet la déduction des frais d’obtention lors de la location d’un bien immobilier même si les revenus issus de cette location font défaut pendant moins de deux ans. Ainsi, le revenu net provenant de la location d’un bien peut le cas échéant être négatif et donc réduire la charge fiscale du contribuable.

Dans ce contexte, je voudrais poser les questions suivantes :

  • Dans le cas où un contribuable a pu profiter d’une déduction des frais d’obtention en lien avec un logement destiné à la location, mais qu’au bout de deux ans ce bien n’est toujours pas mis en location, est-ce que l’Administration des contributions directes réclame le montant de l’avantage fiscal perçu à tort par le contribuable en question ? Dans l’affirmative, combien de tels cas l’administration traite-t-elle en moyenne par année ? Dans la négative, Monsieur le Ministre n’est-il pas d’avis que l’AED devrait réclamer le montant de l’avantage fiscal perçu à tort ?
  • Tenant en compte la problématique des logements inoccupés au Luxembourg, Monsieur le Ministre envisage-t-il adapter la disposition selon laquelle il est possible de déduire les frais d’obtention même si les revenus issus de la location font défaut pendant moins de deux ans, par exemple en raccourcissant ce délai d’un an ou en abolissant tout simplement cette disposition qui risque de favoriser le phénomène des logements vides ?

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